Le Salon de l’Habitat, qui se tient du 6 au 9 mars 2025 à Mama’o, est l’occasion idéale pour rencontrer des professionnels et obtenir des conseils. Mais attention : ce n’est pas parce qu’un vendeur est souriant et bien habillé que son offre est pertinente. Beaucoup de visiteurs viennent avec des idées floues, signent des contrats trop vite, et se retrouvent dans des situations complexes.
L’immobilier en Polynésie ne fonctionne pas comme en métropole. Climat tropical, normes locales, coût des matériaux importés, main-d’œuvre disponible… Ce qui marche ailleurs peut être une catastrophe ici. Beaucoup se lancent dans un projet sans penser à ces particularités et finissent avec une maison qui surchauffe, un investissement impossible à rentabiliser ou une rénovation hors de prix.
Cette analyse vous donne des clés concrètes pour éviter les pièges et prendre des décisions pragmatiques. Chaque conseil est applicable immédiatement.
1. Construire une maison : Les erreurs à ne pas commettre et comment bien préparer son projet
A. Définir un budget réaliste et anticiper les coûts cachés
✅ Ce que vous devez faire :
- Ne vous basez pas uniquement sur le devis initial : Il est souvent sous-estimé. Demandez plusieurs devis et comparez-les.
- Prévoir une marge de sécurité de 30 à 40 % (oui, c’est énorme) : Ici, les surcoûts ne viennent pas seulement des imprévus, mais aussi de l’augmentation du prix des matériaux et des difficultés d’approvisionnement.
- Anticiper l’impact de l’importation des matériaux : En Polynésie, beaucoup de matériaux doivent être importés, ce qui entraîne des coûts de transport élevés et des délais longs.
- Faites un tableau détaillé des coûts : Classez en trois colonnes : Indispensable, Important mais reportable, Optionnel. Cela vous aidera à ajuster les dépenses.
- Ne négligez pas les frais annexes : Le coût du terrain, les raccordements (eau, électricité, assainissement), les taxes locales, l’assurance dommage-ouvrage.
- Tenir compte du coût de la main-d’œuvre locale : Il y a peu d’entreprises spécialisées, donc les tarifs peuvent être élevés et les délais rallongés.
- Inclure les frais liés au terrain : En Polynésie, le terrain est rarement « prêt à bâtir ». Il faut souvent terrasser, viabiliser et gérer les contraintes du relief.
❌ Les erreurs classiques :
- Se fier au prix au m² annoncé par un constructeur sans détailler chaque poste de dépense.
- Croire que tout sera livré clé en main alors que les finitions (peinture, cuisine, sols) sont souvent en supplément.
- Ne pas inclure le coût du mobilier et des aménagements extérieurs (terrasse, clôture, jardin).
- Ne pas anticiper les taxes locales comme la TVA à 16 % sur la construction.
- Oublier les coûts liés à la gestion des eaux pluviales et des risques cycloniques.
B. Choisir un constructeur fiable et éviter les malfaçons
✅ Ce que vous devez vérifier :
- Demandez des références : Contactez d’anciens clients pour connaître leur expérience.
- Vérifiez la solidité financière du constructeur : Une entreprise en difficulté peut abandonner un chantier en cours.
- Lisez en détail le contrat : Toutes les prestations doivent être détaillées noir sur blanc. Attention aux « options » qui alourdissent la facture.
- Engagez un expert indépendant : Un architecte ou maître d’œuvre peut surveiller les travaux et détecter les malfaçons avant qu’il ne soit trop tard.
❌ Les erreurs classiques :
- Choisir l’offre la moins chère sans regarder la qualité des matériaux.
- Signer un contrat sans assurance dommage-ouvrage (cette assurance couvre les réparations en cas de malfaçon).
- Faire trop confiance et ne pas visiter le chantier régulièrement.
C. Adapter la maison au climat tropical : Bien concevoir pour éviter la surchauffe et l’humidité
✅ Ce que vous devez faire :
- Maximiser la ventilation naturelle : Une maison bien ventilée limite l’usage de la climatisation et réduit l’humidité. Les toitures hautes, les ouvertures traversantes et les varangues sont indispensables.
- Choisir des matériaux adaptés à la chaleur et à l’humidité : Le bois est esthétique mais demande un entretien constant. Le béton est plus durable, mais peut accumuler la chaleur s’il est mal conçu.
- Installer un toit en tôle isolé : La tôle simple chauffe vite, mais une sous-toiture ventilée et une isolation en mousse polyuréthane réduisent énormément la température intérieure.
- Limiter l’usage de la climatisation : Si votre maison est bien conçue, la climatisation devient un complément et non une nécessité permanente.
❌ Les erreurs classiques :
- Construire une maison en béton intégral sans ventilation naturelle, transformant l’intérieur en four.
- Mettre des fenêtres fixes trop petites, empêchant l’air de circuler.
- Sous-estimer l’impact du sel et de l’humidité : Les maisons mal protégées se détériorent rapidement (corrosion des métaux, moisissures).
D. Concevoir une maison fonctionnelle et adaptée à vos besoins
✅ Ce que vous devez faire :
- Privilégiez la simplicité : Un plan clair et fonctionnel est plus efficace qu’une maison surchargée d’éléments compliqués à entretenir.
- Pensez aux futurs coûts d’entretien : Une maison avec une toiture complexe, des baies vitrées partout ou une climatisation mal adaptée vous coûtera une fortune à entretenir.
- Anticipez l’évolution de vos besoins : Une pièce en plus peut servir de bureau aujourd’hui et de chambre d’enfant demain.
❌ Les erreurs classiques :
- Construire une maison trop grande et difficile à climatiser.
- Ne pas prévoir assez de rangements.
- Négliger la circulation intérieure (couloirs trop longs, pièces mal agencées).
E. Sécuriser la construction face aux risques naturels : Cyclones, humidité, érosion
✅ Ce que vous devez faire :
- S’assurer que la maison résiste aux vents forts : Des ancrages solides pour la toiture et des ouvertures protégées sont essentiels.
- Éviter les terrains en pente mal stabilisés : L’érosion est un problème fréquent, surtout en saison des pluies.
- Privilégier des matériaux anti-corrosion : L’air marin accélère l’usure des métaux, privilégiez l’inox ou l’aluminium pour les structures exposées.
- Prévoir un bon système d’évacuation des eaux pluviales : Des gouttières adaptées et un bon drainage sont obligatoires pour éviter les inondations autour de la maison.
❌ Les erreurs classiques :
- Construire sans ancrage anti-cyclonique, ce qui peut être dangereux lors des tempêtes.
- Utiliser des matériaux européens non adaptés à l’humidité (bois non traité, peintures classiques qui s’écaillent rapidement).
- Oublier de prévoir un système de récupération d’eau de pluie pour réduire la facture d’eau.
2. Investir dans l’immobilier en Polynésie : Ce qui fonctionne et ce qui est un piège
L’immobilier en Polynésie est très spécifique. Les prix sont élevés, l’offre locative est restreinte, les terrains sont souvent en indivision et la localisation du bien que vous convoitez est importante pour la suite. Acheter sans comprendre ces spécificités, c’est risquer de faire les mauvais choix.
A. Acheter un bien rentable et éviter les pièges
✅ Ce que vous devez vérifier :
- Analysez la rentabilité avant d’acheter : Calculez le rendement locatif en divisant le loyer annuel avec les charges par le prix d’achat.
- Vérifiez le marché local : Un bien « pas cher » dans une zone peu demandée sera difficile à louer ou à revendre.
- Évitez les charges excessives : Les copropriétés avec piscine, ascenseur ou gardien sont souvent coûteuses en entretien.
- Lisez tous les documents avant d’acheter : Procès-verbaux des assemblées de copropriété, diagnostics techniques, contrats de location en cours
- La demande locative sur le secteur : Certaines îles sont attractives pour les expatriés, d’autres sont trop éloignées pour garantir une rentabilité stable.
- Le type de locataires visés : Si vous achetez pour louer, privilégiez des biens près des pôles d’emplois (Papeete, Faa’a, Punaauia).
- Les charges fixes et impôts fonciers : Vérifiez le coût de la taxe foncière et les charges de copropriété, surtout si vous achetez en résidence.
- L’état du bien face au climat : Un logement mal isolé et mal ventilé coûtera très cher en entretien.
❌ Les erreurs classiques :
- Acheter un bien trop cher en se basant uniquement sur un « coup de cœur ».
- Ne pas anticiper les travaux et frais annexes (taxes, charges, réparations).
- Ignorer la fiscalité : La rentabilité nette après impôts est souvent bien inférieure à ce que l’agent immobilier annonce.
- Acheter un terrain en indivision sans accord clair entre les propriétaires, rendant toute transaction compliquée.
- Investir dans une résidence de tourisme qui ne se loue pas aussi bien que promis.
- Ne pas vérifier la solidité du bâtiment face à l’humidité et aux insectes (charpente en bois non traité, toitures mal isolées).
B. Louer un bien sans se ruiner en charges et problèmes
✅ Ce que vous devez faire :
- Sélectionnez vos locataires avec soin : Vérifiez leur solvabilité et demandez des garanties.
- Prévoyez une gestion rigoureuse : Un bien mal géré peut devenir un gouffre financier (impayés, réparations, vacance locative).
- Utilisez une assurance loyers impayés : Cela peut sauver votre investissement en cas de problème avec un locataire.
- Anticipez les coûts d’entretien : Prévoyez un fonds pour les réparations afin d’éviter les mauvaises surprises
- Opter pour un bail sécurisé : Les baux meublés offrent plus de flexibilité qu’un bail classique.
- Entretenir régulièrement le bien : L’humidité et les termites attaquent rapidement, mieux vaut anticiper. Cela coûte beaucoup plus cher de réparer que dans soutenir.
❌ Les erreurs classiques :
- Ne pas vérifier si le bien correspond réellement à la demande locative locale.
- Acheter un logement avec des charges de copropriété trop élevées.
- Penser qu’un loyer élevé garantit forcément une bonne rentabilité (ce qui compte, c’est le rapport entre loyer et coût d’achat).
- Acheter trop grand : les petits logements sont plus demandés et plus rentables.
3. Rénover une maison : Ce que personne ne vous dit avant de commencer
Rénover peut sembler plus simple que construire, mais les coûts explosent vite si on ne prend pas les bonnes précautions.
A. Calculer le vrai coût d’une rénovation en climat tropical
✅ Ce que vous devez faire :
- Faites un état des lieux précis avant d’acheter : Une vieille maison peut cacher des vices cachés (charpente pourrie, plomberie hors d’usage).
- Demandez plusieurs devis détaillés : Un devis global sans détail est une porte ouverte aux surcoûts.
- Prévoyez 30 à 50 % de budget supplémentaire : Les mauvaises surprises sont la norme en rénovation.
- Priorisez les travaux essentiels : Commencez par l’isolation, la toiture et l’électricité avant de penser à la décoration.
- Prioriser l’aération et l’isolation : Une maison qui ne respire pas deviendra un nid à moisissures.
- Utiliser des peintures et enduits anti-humidité : Certaines peintures standard s’écaillent en quelques mois sous le climat polynésien.
- Changer les ouvertures si elles sont mal adaptées : Une bonne ventilation réduit la nécessité de climatiser.
❌ Les erreurs classiques :
- Se lancer sans connaître les normes actuelles (électricité, chauffage, isolation).
- Penser que faire soi-même fait forcément économiser (certaines erreurs coûtent plus cher à réparer).
- Oublier le temps que prennent les démarches administratives (permis de construire, autorisations de travaux).
- Croire que tout peut être rénové : Certaines maisons sont trop endommagées pour être sauvées à un coût raisonnable.
- Sous-estimer le coût de la main-d’œuvre spécialisée, qui est rare et chère.
- Acheter un bien en bord de mer sans prévoir un traitement anti-corrosion.
4. Financer un projet immobilier en Polynésie : Ce que les banques ne vous diront jamais
Acheter, construire ou rénover en Polynésie, c’est aussi un parcours du combattant financier. Les banques locales n’ont pas les mêmes critères qu’en métropole, et les taux d’intérêt sont souvent plus élevés. Sans une stratégie bien définie, vous risquez de vous retrouver avec un crédit trop lourd, un projet bloqué ou des mensualités intenables.
Cette section vous donne les clés concrètes pour financer intelligemment un projet immobilier en Polynésie, éviter les pièges bancaires et optimiser votre investissement.
A. Comprendre le financement en Polynésie : Ce qui change par rapport à la métropole
Contrairement à la métropole, les conditions bancaires sont plus strictes en Polynésie. Pourquoi ?
- Moins de concurrence bancaire : Le nombre d’établissements financiers est limité, ce qui réduit votre pouvoir de négociation.
- Taux d’intérêt plus élevés : Les crédits immobiliers en Polynésie oscillent entre 3,5 % et 5,5 %, bien plus qu’en France.
- Garanties exigées plus lourdes : Les banques demandent souvent des apports plus élevés et des cautions solides.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Comparer plusieurs banques : N’acceptez jamais la première offre sans vérifier ailleurs.
✔ Monter un dossier en béton : Plus votre dossier est solide, plus vous aurez de marge pour négocier.
✔ Vérifier la flexibilité du crédit : Pouvez-vous rembourser par anticipation sans pénalité ? Le taux est-il fixe ou variable ?
B. L’apport personnel : Combien faut-il réellement prévoir ?
Contrairement aux idées reçues, emprunter sans apport en Polynésie est devenu pratiquement impossible depuis le 1er janvier 2024. Toutes les banques se sont calqué sur le modèle métropolitain et exigent au moins 10 % d’apport, parfois plus pour un projet de construction.
Pourquoi un apport est indispensable ?
- Réduction du coût global : Moins vous empruntez, moins vous payez d’intérêts.
- Meilleure acceptation du dossier : Un bon apport prouve votre sérieux financier.
- Moins de dépendance aux fluctuations bancaires : Si les taux montent, vous serez moins exposé.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Si vous n’avez pas 10 % d’apport, attendez et épargnez. il n’y a pas de solution, miracle, hélas.
✔ Regardez les aides locales : Certains dispositifs (Prêt à taux zéro polynésien) peuvent compléter votre apport.
✔ N’investissez jamais tout votre épargne : Gardez toujours un matelas de sécurité.
C. Les types de prêts disponibles en Polynésie
Il existe plusieurs options de financement, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.
| Type de prêt | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Prêt immobilier classique | Stabilité du taux fixe, durée adaptée (15-25 ans) | Taux souvent plus élevé qu’en métropole |
| Prêt à taux zéro (PTZ Polynésie) | Aide intéressante pour les primo-accédants | Plafonds de revenus stricts, zones limitées |
| Prêt épargne logement | Peut offrir un taux avantageux si vous avez déjà un compte épargne logement | Nécessite une épargne préalable, pas toujours accessible |
| Crédit hypothécaire | Possible si vous possédez déjà un bien en garantie | Risque de saisie si vous ne pouvez plus payer |
| Prêt relais | Permet d’acheter avant de vendre un autre bien | Très risqué en cas de retard de revente |
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Privilégiez un taux fixe : Avec un taux variable, vous risquez une explosion de vos mensualités en cas de hausse des taux.
✔ Simulez différents scénarios : Vérifiez combien vous paierez si les taux montent de 1 ou 2 %.
✔ N’empruntez jamais à la limite de vos capacités : Si votre projet repose sur un budget trop serré, vous êtes en danger financier.
D. L’assurance emprunteur : La rente cachée des banques
L’assurance emprunteur est une énorme source de profit pour les banques. En Polynésie, elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit.
Pourquoi ?
- Les banques imposent souvent leurs propres assurances, plus chères que celles d’un assureur indépendant.
- Peu de clients savent qu’ils peuvent changer d’assurance à tout moment.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Comparez les assurances externes avant d’accepter celle de votre banque.
✔ Vérifiez les exclusions : Certaines assurances refusent de couvrir les risques liés au climat polynésien (cyclones, humidité).
✔ Demandez une assurance « décès-invalidité » complète et non une version minimale.
5. Acheter un terrain en Polynésie : Indivision, servitudes et pièges à éviter
Acheter un terrain en Polynésie est beaucoup plus complexe qu’en métropole. La majorité des terrains sont en indivision, ce qui peut bloquer des projets pendant des années.
A. L’indivision : Comprendre le problème avant d’acheter
En Polynésie, beaucoup de terrains appartiennent à plusieurs héritiers, parfois éparpillés dans le monde entier. Résultat ? Impossible d’acheter sans l’accord de tous les co-propriétaires.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Vérifier si le terrain est en indivision avant toute négociation.
✔ Exiger un document prouvant l’accord de tous les héritiers.
✔ Prévoir des délais longs si des régularisations sont nécessaires.
B. Les servitudes : Ne pas se retrouver coincé après l’achat
Une servitude est une contrainte juridique attachée à un terrain (droit de passage, interdiction de construire…). Beaucoup de terrains polynésiens ont des servitudes qui ne sont pas toujours bien indiquées dans les annonces.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Consulter un notaire avant de signer.
✔ Vérifier s’il y a un accès légal au terrain : Certains propriétaires découvrent après l’achat qu’ils n’ont pas de route d’accès !
✔ Lire intégralement le titre de propriété pour repérer d’éventuelles restrictions.
C. Construire sur un terrain loué (bail emphytéotique) : Bonne ou mauvaise idée ?
En Polynésie, il est courant de louer un terrain sur 99 ans via un bail emphytéotique. Cela permet d’éviter d’acheter, mais avec des contraintes.
✔ Avantages :
- Coût initial plus faible qu’un achat.
- Possible sur des terrains attractifs en bord de mer.
❌ Inconvénients :
- Aucune garantie que le bail sera renouvelé après 99 ans.
- Impossible d’hypothéquer le terrain.
- Certains baux interdisent les modifications majeures sans accord du propriétaire.
👉 Ce que vous devez faire :
✔ Lisez en détail les conditions du bail avant d’investir dans une construction.
✔ Vérifiez si le terrain est « restituable » à l’État après expiration du bail.
Conclusion : Acheter, financer et construire intelligemment en Polynésie
Le Salon de l’Habitat est une excellente occasion pour avancer dans votre projet, à condition de venir préparé. Posez des questions précises, méfiez-vous des discours trop commerciaux, et prenez le temps de tout analyser avant de signer quoi que ce soit.
L’immobilier polynésien n’a rien à voir avec la métropole. Trop de gens se lancent sans comprendre les spécificités locales et se retrouvent piégés par un crédit trop cher, un terrain impossible à exploiter ou une maison inadaptée au climat.
✔ Faites vos calculs avant de signer quoi que ce soit.
✔ Vérifiez chaque document avec un notaire local.
✔ N’investissez jamais sans avoir visité plusieurs fois et comparé.
